Estado legal: octubre de 2026
A partir del 1 de enero de 2027, las empresas con más de 800.000 euros en ventas en el año anterior tendrán que emitir facturas electrónicas, y a partir de 2028 todas las empresas se verán afectadas. La obligación de facturación electrónica no se aplica solo a las facturas clásicas de clientes. La renta comercial sujeta a impuestos y la venta de plantas u otros activos empresariales también requieren facturación electrónica en transacciones B2B. Estos casos suelen ir fuera de la facturación habitual. Thilo Kiefer, director general de Munich Enterprise Software GmbH, habla con el abogado Jochen Ahlt sobre dónde están los puntos ciegos y qué empresas deberían regular contractualmente ahora.
Tabla de contenido
Plazos para la obligación de facturación electrónica en el sector B2B
| De | Deber |
|---|---|
| 1 de enero de 2025 | Todas las empresas deben poder recibir las facturas electrónicas. |
| 1 de enero de 2027 | Las empresas con más de 800.000 euros en ventas en el año anterior deben emitir e-facturas. |
| 1 de enero de 2028 | Todas las empresas deben emitir e-facturas. |
La base legal es el artículo 14 de la Ley de IVA alemana en la versión de la Ley de Oportunidades de Crecimiento. Las autoridades fiscales han especificado la solicitud en dos cartas: la carta BMF del 15 de octubre de 2025 y la carta anterior del 15 de octubre de 2024 (resumen en Haufe).
La entrevista
Señor Ahlt, muchas empresas están preparándose actualmente para la facturación electrónica. La mayoría son facturas clásicas de clientes. ¿Es suficiente?
Desgraciadamente no. La obligación no depende del tipo de factura, sino de la facturación sujeta a impuestos entre empresas. En muchas empresas, los acuerdos se realizan al margen: el alquiler de un salón comercial alquilado, la venta de una máquina o vehículo usado, la transferencia de costes a un socio comercial. A menudo nadie pensaba en estos procesos durante el cambio.
Empecemos por el alquiler comercial. ¿Qué cambiará para los propietarios?
El alquiler de un terreno generalmente está exento de IVA. Sin embargo, muchos propietarios eximen de la exención fiscal para los inquilinos comerciales para que puedan deducir ellos mismos el IVA de entrada. Cualquiera que opte por esta forma está prestando un servicio sujeto a impuestos y tendrá que emitir una factura electrónica en el futuro. Hasta ahora, el contrato de alquiler solía servir como factura. En el futuro, será suficiente emitir una factura electrónica para el primer periodo de alquiler que demuestre claramente que es una factura permanente.
¿Y los contratos de arrendamiento existentes?
Las facturas permanentes emitidas antes del 1 de enero de 2027 están protegidas siempre que los detalles de la factura no cambien. Aquí es exactamente donde está la trampa. En el caso de un alquiler indexado o progresivo, el importe cambia regularmente. Cada ajuste requiere entonces una nueva e-factura. Esto se aplica a muchos contratos comerciales que veo en la práctica.
Muchos propietarios tienen inquilinos tanto comerciales como privados. ¿Qué ocurre entonces?
La obligación de facturación electrónica solo se aplica entre empresas. Cualquiera que alquile un piso a un particular no tiene por qué emitir una factura electrónica. Este alquiler está exento de IVA de todos modos, y aquí no es posible tener una opción. La situación es diferente con el espacio comercial en la planta baja, que se alquila a un minorista: si el propietario ha optado por el IVA allí, necesita la factura electrónica. En propiedades de uso mixto, dos métodos de facturación funcionan paralelamente.
¿Cómo sabe el casero cuál es la opción?
El inquilino y su facturación. El propietario solo puede optar si el propio inquilino comercial tiene derecho a deducir el impuesto de entrada. Por ejemplo, la consulta de un médico realiza principalmente ventas libres de impuestos. Allí, la opción suele quedar descartada, al igual que la obligación de facturación electrónica. Recomiendo que lo registres ordenadamente en cada contrato comercial.
¿Deberían entonces las empresas ajustar sus contratos de arrendamiento?
Para nuevos contratos, yo regularía explícitamente la facturación: quién emite la factura electrónica, en qué formato, cómo se transmite y cómo se realiza el ajuste si cambia la renta indexada. En el caso de contratos existentes, merece la pena revisar si la opción de IVA está debidamente documentada. Normalmente no es necesaria una modificación del contrato, pero la facturación debe ser correcta.
¿Qué otros procesos suelen pasar por alto las empresas?
La venta de activos fijos, como máquinas, vehículos o muebles, a otra empresa. Esto ocurre rara vez y, por tanto, a menudo se liquida manualmente en contabilidad, no mediante el sistema normal de facturación. La situación es similar cuando los costes se trasladan a socios comerciales.
Sin una factura electrónica obligatoria, el destinatario corre el riesgo de deducir el IVA de entrada a partir de 2027. ¿Sigue teniendo que pagar un cliente si la factura no viene como factura electrónica, aunque debería hacerlo?
Si la factura no está en orden, es decir, si no cumple con los requisitos del artículo 14 de la Ley de IVA alemana, el destinatario de la factura tiene derecho a retención. Si lo alega, no puede estar en impago con el pago del importe de la factura.
¿Qué consejo tendrías para una empresa que ahora quiere estar segura?
Primero, un inventario de todas las transacciones en las que la empresa factura a otros emprendedores, no solo en la facturación. Segundo, revisar los contratos, especialmente los arrendamientos comerciales. Tercero, incorporar abogados, asesores fiscales y TI a la mesa. La clasificación legal, la evaluación fiscal y la implementación técnica van de la mano.
Las cosas más importantes de la conversación con Jochen Ahlt
- Cualquiera que se ocupe de la facturación electrónica suele pensar en la factura del cliente. Las facturas fuera del proceso estándar suelen pasar desapercibidas.
- Cualquier persona que alquile locales comerciales como oficinas, tiendas o salas sujetas al IVA tendrá que emitir facturas electrónicas en el futuro. El contrato de alquiler por sí solo ya no es suficiente como factura.
- Cada ajuste indexado del alquiler cambia los detalles de la factura y requiere una nueva e-factura.
- La obligación solo se aplica entre empresas. El alquiler a particulares no se ve afectado.
- Una factura que no cumpla con el formulario puede retrasar el pago y dificultar el cobro de la deuda.
Sobre Jochen Ahlt
Jochen Ahlt, de Augsburgo, está admitido en el colegio de abogados desde 2001. Se centra en derecho de arrendamiento comercial, derecho comercial y de ventas, cobro de deudas, liquidación de accidentes y evitación de insolvencias. Representa a clientes ante los tribunales de Augsburgo y de todo el país.
En derecho de arrendamiento comercial, asiste a propietarios e inquilinos en la redacción de contratos, alquileres indexados y la finalización anticipada de contratos. En el cobro de deudas, se encarga de procedimientos de dunning y ejecución, incluido el procedimiento europeo de dunning.
Aviso y aviso legal importantes
Las opiniones, respuestas e información expresadas en esta entrevista son únicamente para la información general y la educación de los lectores. No constituyen asesoramiento legal ni fiscal y no pueden sustituir el asesoramiento individual de un abogado o asesor fiscal cualificado en casos individuales.
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Aunque el contenido ha sido investigado y preparado con el máximo cuidado, ni nosotros ni el experto entrevistado asumimos ninguna responsabilidad por la exactitud, integridad o actualización de la información. La situación legal y fiscal puede cambiar en cualquier momento debido a la legislación o jurisprudencia. Esta entrevista refleja el estado legal a fecha de 12.10.2026.
Para preocupaciones legales o fiscales específicas, por favor contacte directamente con un despacho de abogados especializado adecuado, que pueda examinar su situación particular. La responsabilidad por daños derivados del uso o no uso de la información proporcionada aquí queda excluida en la medida permitida por la ley.
E-infacturing más allá de la facturación: Cómo te apoyamos
Adición de Munich Enterprise, no parte de la entrevista.
En SAP, los casos mencionados anteriormente normalmente no se gestionan mediante facturación SD. Las rentas comerciales suelen liquidarse en RE-FX o como factura de deudor en contabilidad financiera, mientras que las ventas de activos se facturan en la contabilidad de activos. Precisamente aquí es donde a menudo falta la emisión de facturas electrónicas.
Desde 2005, Munich Enterprise Software GmbH desarrolla soluciones SAP para la salida de documentos y la facturación electrónica con ZUGFeRD, XRechnung, Factur-X y Peppol. Trabajaremos contigo para comprobar qué facturas en tu sistema SAP se ven afectadas y conectarlas a la e-factura antes de que la obligación de emisión entre en vigor en 2027.
